이번 2018년 11월말부터 9월 13일 부동산대책에 따라(9.13 주택시장 안정대책) 무주택 실소유자에게 신규 주택이 우선 공급이 되도록 하고, 분양권 등의 소유자도 유주택자로 간주되게 됩니다.
그리고 이 개정안은 2018년 10월 12일 입법예고하였고, 2018년 11월말부터 공포 및 시행됩니다.
이번 주택공급에 관한 규칙 주요개정 사항을 알아보겠습니다.
- 주택공급에 관한 규칙 주요 개정사항 -
① (분양권등 소유자는 무주택자에서 제외) 현재 청약(조합원 관리처분 포함)에 당첨된 경우, 소유권 이전 등기시부터 유주택자로 간주됩니다.
- 제도 개선 이후에는 분양권·입주권*을 최초 공급받아 공급계약을 체결하는 날 또는 해당 분양권 등을 매수하여 매매잔금을 완납하는 날(실거래신고서상)부터 주택을 소유하고 있는 것으로 본다고 합니다.
*「부동산 거래신고 등에 관한 법률」제3조제1항제2호 및 제3호에 따른 부동산 중 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(분양권) 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주권)
** 주택공급규칙 시행일 이후 계약 또는 취득한 분양권등부터 적용
*** 미분양 분양권을 최초 계약한 경우는 예외 적용(미분양 분양권을 최초 계약한 자에게서 매수한 경우는 유주택자로 간주)
=> 개선 전에는 이를 이용하여 청약 당첨이 되었음에도 분양권 전매를 통해서 무주택자 자격을 계속 유지했습니다. 그래서 부양가족이 많아서 청약가점이 높은 가정의 경우에는 이를 계속 악용하는 사람들이 많았습니다. 이러한 현상을 억누르게다는 것인데 그렇지만 분양권을 매매하는 과정에서 중간 생략 등기를 하는 사람들이 있기 때문에 여전히 문제는 될 것으로 보입니다. 참고로 부동산 중간생략등기는 불법입니다. 그렇지만 현실적으로 이를 적발하기란 매우 힘듭니다. 따라서, 제 개인적인 의견을 붙이자면 어차피 주택청약을 한다는 것은 내가 입주하여 살겠다는 취지인데, 그렇다면 전매제한만 할 것이 아니라 의무 실거주기간을 두어 전매제한을 못하게 막아야 한다고 생각합니다. 의무 거주기간은 일부 아파트청약시에 현재 이루어지고 있는 것이기도 하지만 이를 전국적으로 시행하여야 한다고 생각합니다. |
② (추첨제 공급시 무주택자 우선 공급) 현재 추점제 공급시 유주택자도 1순위로 청약 가능하고 주택소유 여부에 관계없이 동등한 기회를 제공하고 있으나,
- 제도 개선 이후에는 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서는 추첨제로 입주자 선정시, ① 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급, ② 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존 주택 처분 조건)에게 우선 공급, ③ 이후 남는 주택이 있는 경우 유주택자에게 공급되게 됩니다.
그리고 기존 주택 처분 조건으로 주택을 우선 공급받은 1주택자는 입주가능일부터 6개월 이내에 처분을 완료하여야 하며, 이를 이행하지 아니하는 경우 공급계약을 취소하는 한편, 500만원 이하의 과태료 처분(시장 상황에 따라 불가피하게 처분하지 못한 경우)을 받거나 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금 처벌(그 외의 경우)을 받게 된다고 합니다.
=> 이 정책은 좋은 정책인 것 같습니다. 다만, 투기과열지구, 청약과열지구 및 수도권, 광역시 지역에서만 한다는 점이 조금 아쉬운 것 같습니다. 목적은 어디까지나 무주택자들에게 주택을 우선 공급해야 하는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다. |
③ (사전 공급신청 접수 허용) 미계약분*이나 미분양분*
* 주택을 공급하기 위하여 등록된 관심고객을 대상으로 선착순 또는 일정시점에 모이도록 하여 추첨의 방법으로 공급함에 따라 여러 불편사항이 발생하였으나
* 순위내 청약 경쟁률이 높았으나 예비입주자까지 계약 후 부적격자 및 계약포기자로 인해 미계약분 발생
** 일반공급 2순위까지 공급신청을 받았으나 공급 주택수 대비 신청자가 부족하여 미분양분 발생
- 제도 개선 이후에는 청약시스템을 통해 사전 공급신청을 접수 받을 수 있도록 개선하여 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등 불편사항을 해소한다.
=> 현재도 신규분양 청약은 아파트투유(apt2u) 홈페이지나 어플을 통해서 청약신청이 가능합니다. 미계약분이나 미분양분도 이런 식으로 하는 것이 좋겠지요. |
④ (세대원의 배우자에 청약자격 부여) 민영주택 특별공급 주택은 무주택세대구성원인 세대원만 공급신청이 가능하여, 세대주 또는 세대원이 아닌 세대원의 배우자는 신혼부부·다자녀가구 특별공급 등을 신청할 수 없었다.
* (사례) 세대원을 세대주의 배우자 및 직계존비속으로 규정함에 따라 세대주의 사위 또는 며느리는 세대원 자격이 없어 민영주택 특별공급 신청 불가
- 제도 개선 이후에는 세대원의 배우자도 세대에 포함되도록 하여 무주택세대구성원에게 공급되는 주택을 청약할 수 있도록 개선된다.
=> 세대주의 사위 또는 며느리가 세대원의 자격이 없다는 대목은 좀 이해가 잘 가지 않는 대목입니다. 동일 가구에 거주를 하고 있다면 청약을 하기 위해 세대분리를 하여 청약을 신청하면 되는 것인데 세대원 자격이 없다는 말은 이해가 잘 되지 않습니다. 그리고 이 정책으로 인해 법을 악용할 수 있는 사례를 만들어 준 것 같아 조금 우려스럽기도 합니다. |
⑤ (신혼기간 중 주택 처분 신혼부부 특별공급에서 제외) 입주자 모집 공고일 현재 기준으로 무주택세대구성원이면 신혼부부 특별공급 자격이 부여되었으나
- 제도 개선 이후에는 신혼기간 중에 주택을 소유한 적이 있으면 신혼부부 특별공급 대상에서 제외하여 실질적 무주택 실수요자에게 공급될 수 있도록 한다.
=> 특별공급은 그에 해당하는 무주택자에게 공급해야 되는 것이니 이렇게 법을 개정하는 것이 당연한 이야기이겠지요. 저는 어디까지나 무주택자에게 주택이 우선 공급이 되어야 한다고 생각합니다. 주택을 소유한 적이 있었다면 특별공급을 받을 수 없도록 하여야겠지요. 물론 법적 예외 사항이 생길 수도 있으니 문제가 전혀 없는 것은 아니라고 생각합니다. |
⑥ (주택 소유 직계존속은 부양가족 가점 부여 제외) 60세 이상 직계존속이 주택을 소유하고 있더라도 청약자와 3년 동안 세대별 주민등록표상에 같이 등록되어 있으면서 실제 동거하는 경우 부양가족점수가 부여되고 있으나
- 제도 개선 이후에는 주택을 소유한 직계 존속은 부양가족 가점 산정시 제외하여 금수저 자녀가 부모집(자가)에 같이 살면서 부양가족 점수를 받는 불합리를 개선하고 무주택 서민이 보다 많은 기회를 갖도록 한다.
=> 이 사항은 최초에 법 자체가 참 부실했던 것 같습니다. 부양가족이라 함은 내가 이들을 부양, 즉 먹여 살리는 가족이라는 것인데 만 60세 이상으로 나이가 많다고 하더라도 주택을 소유하고 있고 재산이 형성되어 있어서 생활함에 있어서 어려움이 없다면 부양가족에 포함하면 되지 않아야 할텐데 말입니다. 그런데 실질적으로 모두 확인이 어려운 부분이 있기때문에 최초에 법을 저렇게 만들었던 것 같습니다. |
⑦ (전매제한 등 제한사항 공급계약서에 표시 의무화) 사업주체와 주택을 공급받는 자(매수자도 포함)는 계약서 작성 시에 전매행위 제한기간 및 기존 주택 처분 조건 미이행시 처분되는 사항을 계약서에 의무적으로 명시하도록 하여 분양권을 매매하려는 자에게 해당 주택에 대한 제한사항 관련 정보를 명확히 제공하도록 개선한다.
=> 위는 신규로 포함된 사항인 것 같습니다. 주택청약을 하시는 분들은 앞으로 전매 제한 기간 확인 및 기존 주택을 보유시에 기존 주택 처분 조건이 있으니 이러한 사항을 꼭 확인하셔야 할 듯 합니다.
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그리고 이외에도 개정된 사항은 다음과 같습니다.
- 기타 개정사항 -
① 공급계약 취소 주택 재공급 절차 마련(안 제3조제2항제6호의2, 제47조의3)
* 매분기별 계약 취소, 30세대 이상은 일반공급 절차, 20~29세대는 해당지역 거주 무주택자 중 추첨 공급, 20세대 미만은 법인 임대사업자 등에게 우선 공급
② 행복도시 예정지역내 주택공급 업무 세종시로 이관(안 제3조제4항)
③ 미성년자를 주택공급 대상에서 제외 명확화(안 제4조제1항제1호·제2호)
④ 지하주차장 층고 정보 입주자모집공고에 표시 의무화(안 제21조제3항)
⑤ 주택공급 신청시 제출 서류 명확화(안 제23조제2항 및 제3항)
* 세대별 주민등록표, 가족관계증명서, 출입국사실증명원(일정기간 거주 증명)
⑥ 기관추천 특별공급 거주요건 적용 예외(안 제35조, 제36조)
* 해당 지역 거주자를 대상으로 거주요건 등 우선순위기준을 해당 기관이 정함
⑦ 이전기관 종사자 등 특별공급 대상자 확대(안 제47조)
* 행복도시에 설립예정인 KAIST의 종사자를 포함. 고려대·충남대 대학원은 기 포함
⑧ 지역경제 활성화를 위해 주택공급제도를 활용할 수 있도록 시․도지사에 일부 권한 위임(안 제48조)
* 기관추천(제35조제1항제24호, 제36조제8호 중 제35조제1항제24호 관련), 비수도권 민영주택(제39조), 외국인(제42조), 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자(제44조) 특별공급
⑨ 분양권등의 소유권 이전시 주택 소유로 보지 않는 기준일(안 제53조)
* 실거래 신고서에 따라 판단하며, 상속·증여의 경우 공급계약 해지를 기준으로 하고, 매매의 경우 매매잔금 지급을 기준으로 하며, 미분양분 주택을 최초 공급계약(매수 후 공급계약은 제외)은 주택 소유로 보지 아니함
⑩ 공공임대주택·도시재생기반시설 부지 제공자에 기관추천 특별공급시 입주자저축 가입(안 제48조) 및 특별공급 1회 제한(안 제55조) 배제
⑪ (규제개혁위 과제 이행) 부적격자 청약 자격 제한 완화(안 제58조)
* 비수도권(투기·청약과열지역은 제외) 1년 → 6개월, 위축지역 1년 →3개월
⑫ 사전 공급신청에 의해 입주자로 선정된 자와 계약 의무화(안 제59조제1항)
